社论：佛光街豪宅地售价超预期 「面粉」有价楼市打强心针

本财年卖地表唯一一幅九龙区住宅地——何文田佛光街地皮，日前吸引了10间财团竞逐，最终由嘉里建设以43亿元夺得。每平方呎楼面地价约2.07万元，较市场估值上限高出38%，更创下九龙区5年新高，这个成绩不易得。若说「面粉价」正在上升，豪宅地皮出现可观溢价，似乎已是不争的事实。更值得留意的是，这次卖地所反映的，不仅是单一地段价值，而是整体楼市持续向好的讯号。

综合优势促成高价成交

佛光街地皮能以高价成交，绝非偶然，是由其无可比拟的综合优势所促成的。首先，传统豪宅地段的新土地供应，本就高度稀缺，发展商想在这些地段补充优质土储，选择不会太多。其次，地皮周边传统名校林立，高度契合追求优质教育的富贵家庭之所需；毗邻多间大专院校，亦能迎合未来留学生的租住需求。再者，地皮靠近何文田、西九龙等铁路站，交通网络四通八达，这些因素叠加，使地皮具备以高于市场估值批出的条件。

除了上述基本因素，这次卖地更值得从宏观楼市的大情景去细察。过去一段时间，本地楼市经历深度调整，发展商投地意欲审慎保守，部分地皮甚至流标收场。市场信心疲弱时，发展商不愿承担风险，宁愿等待更清晰的讯号。但是历史经验告诉我们，楼市触底之后，终究是会反弹的。楼价自去年第2季重拾升势，新盘市况逐步复苏，嗅觉灵敏的发展商自然「识做」，积极调整部署。据统计，去年第2季至今，在当局批出的7幅住宅地中，多达5幅的造价，高于市场估值上限，当中最瞩目者，非今次何文田佛光街地皮莫属，其逼近4成的惊人溢价，更是充分说明了一切，显示发展商对优质地皮的争夺正在升温。

芸芸发展商之中，嘉里建设的投地意欲尤其积极。今年以来，它已在筲箕湾、西半山、九龙塘和何文田佛光街购入４幅市区用地，总金额近65亿元。但我们绝不能简单地认为，这只是个别发展商的「孤注一掷」或特别进取，毕竟市建局早前由中海外投得的红磡地皮，中标价同样超乎预期。我们若再细看佛光街项目，愿意出价者均为大型发展商，说明它们有兴趣为优质市区豪宅地支付一定的溢价。这背后反映的，是业界对后市（尤其豪宅市场）信心强劲，且愿意承担4至5年发展周期的风险。

盼推更多市区优质地皮

今年以来，大型银行开始积极争取按揭业务，据报中小型银行也陆续加码按揭现金回赠，最高达2%。这些情况反映出什么情绪，不是很明显吗？就是想「抢生意」。今次佛光街地皮高价成交，进一步确认了市场信心回升，这与当前整体楼价稳步上扬、一手交投持续畅旺的市场大环境可谓交相辉映。当政府看到「面粉价」上调、土地需求回暖时，未来会否顺应市况，推出更多市区优质地皮以满足发展需求呢？我们对此充满期待，也相信市场的活力正在全面激活。

总括而言，佛光街地皮以超预期价格成交，诚非偶然。它既是优质地段稀缺性的结果，也是发展商对楼市后市投下信心一票。若外围环境不出现重大逆转，本地楼市尤其豪宅板块，可望延续回稳向好之势。楼市的转势，往往始于面粉有价，而面粉有价，最终会传导至整体市场的信心回升。何文田佛光街的高价成交，是一个重要的标志，值得市场细味。