港人置業意向上升 近半料下半年樓價升 36%無殼蝸牛計劃上車|星島問卷調查

政府今年2月底為樓市「全面撤辣」,本港樓市持續回暖,雖有說撤辣效應已散,但港人置業意向明顯有所提升。星島新聞集團最近進行「港人置業意向」問卷調查,發現近半市民有信心今年下半年樓價將會上升,而且有高達36%無殼蝸牛表示有意置業,當中近4成人甚至計劃在1年內上車。

樓市撤辣後,差餉物業估價署近兩個月的樓價指數已連續見升;對於下半年樓市前景,星島問卷調查顯示,48%受訪市民預料下半年樓價上升,當中大部分人估計升幅在一成之內(43.6%),多於預料樓價會下跌的受訪者(35.9%)。

調查又發現,有高達36%無殼蝸牛表示有意置業,當中近4成人更打算在一年內上車。這批樓市潛力買家多屬中產人士,44.7%月入3萬以上至6萬元,兩成人更達6萬以上至10萬元,主要在觀塘、沙田、葵青、元朗、屯門租私樓住;他們偏向看好啟德、西九、北部都會區為最具升值潛力的地區。

相關文章:最具升值潛力地區 啟德西九成寵兒|星島問卷調查

「港人置業意向」問卷調查結果:

 

 

 

 

 

 

 

 

有建議為首置提供稅務優惠

這批市民的置業意願,實屬剛性需求。他們在問卷調查中提出的建議,包括希望政府可為新婚夫婦提供置業優惠,或者為新生子女提供換樓津貼等;亦有人提出可放寬私樓按揭年期上限,讓40年以上樓齡可照做9成按揭,令市場增加上車盤;也有建議政府為首置市民提供首10年稅務優惠,減輕經濟負擔;另有受訪者希望政府從土地政策着手,加強供應和管理,釋放更多如棕地等,用於住宅用途;更有意見大膽提出可仿效內地送戶籍谷樓市,讓外地人來港買樓送身份證,增加需求。

市民溫小姐(左)認為,撤辣後置業成本較之前低,「不會像以前10世都儲不到首期。」
市民溫小姐(左)認為,撤辣後置業成本較之前低,「不會像以前10世都儲不到首期。」

 

都會大學高級講師林一鳴指出,樓價回升會是觸發市民入市的原因,「樓價越升,買的人越多,現在橫行,相信大家都只在觀望,當然樓價跌,大家就更不想買。」
都會大學高級講師林一鳴指出,樓價回升會是觸發市民入市的原因,「樓價越升,買的人越多,現在橫行,相信大家都只在觀望,當然樓價跌,大家就更不想買。」

 

浸會大學副教授麥萃才估計市民,特別是投資者都在等美國減息,當樓市出現升溫的預期,就會考慮入市。
浸會大學副教授麥萃才估計市民,特別是投資者都在等美國減息,當樓市出現升溫的預期,就會考慮入市。

 

祥益地產總裁汪敦敬建議,用家應以個人收入衡量,動用3成收入可供到樓的話,其實就可入市,「自住不用多想,供得起就買,不用睇市,用家睇市最論盡,準備好就應入市。」
祥益地產總裁汪敦敬建議,用家應以個人收入衡量,動用3成收入可供到樓的話,其實就可入市,「自住不用多想,供得起就買,不用睇市,用家睇市最論盡,準備好就應入市。」

 

樓市撤辣後,差餉物業估價署近兩個月的樓價指數已連續見升。
樓市撤辣後,差餉物業估價署近兩個月的樓價指數已連續見升。

 

對於市民置業與否的關鍵因素,星島問卷調查顯示,近4成人表示主要取決於樓價,其次為個人入息及家庭需要。
對於市民置業與否的關鍵因素,星島問卷調查顯示,近4成人表示主要取決於樓價,其次為個人入息及家庭需要。

 

都會大學高級講師林一鳴及浸會大學副教授麥萃才均認為,市民對樓價前景轉正面趨勢,反映大家都預期美國今年下半年將開始減息,以及因租金上升而驅使的置業需求。

林一鳴指出,樓價回升會是觸發市民入市的原因,「樓價越升,買的人越多,現在橫行,相信大家都只在觀望,當然樓價跌,大家就更不想買。」麥萃才亦估計市民,特別是投資者都在等美國減息,當樓市出現升溫的預期,就會考慮入市;加拿大早前已率先減息,而美國9月減息的機率亦已升至7成。

祥益地產總裁汪敦敬認為,調查結果與現時市場情緒脗合,市民已看到經濟數據及前景改善,「看客觀數據,今次回復快過2003年,當時要3年時間才到全民就業的3%(失業率),但現在半年就達到。很多行業回復中,但由於未及2018、2019年繁榮,才被認為不景氣。」

他認同市民的建議,政府可在首置措施落工夫,例如重推置業資助貸款計劃,低息或免息借首期助年輕人上車,進一步刺激需求;麥萃才表示,只要私樓供應保持穩定,給市民每年供應數字的預期,市場平穩發展,便會吸引有剛性需求的人置業;林一鳴則認為,讓香港繼續發揮自身優勢,搞好經濟,當市民有人工加、有錢賺,自然會買樓。

專家料下半年樓價平穩偏好

至於市民置業與否的關鍵因素,星島問卷調查顯示,近4成人表示主要取決於樓價,其次為個人入息及家庭需要。不過汪敦敬坦言,樓價就算再跌一半,買家仍會覺得高,「我做了這行42年,就算沙士,(買家)也不會覺得平。」他認為樓價孰高孰低,十分主觀,較受市場氣氛左右;用家事實上應以個人收入衡量,動用3成收入可供到樓的話,其實就可入市,「自住不用多想,供得起就買,不用睇市,用家睇市最論盡,準備好就應入市。」

按目前樓市走勢,專家均認為正向好的方向發展,尤其今年減息機會仍然高。林一鳴相信下半年甚至明年,樓價會在3至5%之間上落,橫行機會較大;汪敦敬則料樓價會緩慢回升10%以內;麥萃才亦預料會緩慢回升10%以內,樓價平穩偏好。

輸入專才成樓市新動力

政府積極推出多項輸入專才計劃,截至3月底,已有約11萬人才經各項人才計劃來港,加上2月底撤辣後,非本地買家已毋須支付任何辣稅。星島問卷調查顯示,有逾5成受訪市民同意輸入專才能為本港樓市帶來正面作用。

麥萃才以新加坡為例,當地的專才計劃推行多時,大量移民湧入成為當地樓價及租金上升的主要動力。政府近年着力增加人口,例如鼓勵市民生育,但有關政策未能令初生嬰兒數量大升,他認為即使年輕夫婦願意生育,這些家庭亦要數年時間才需要換樓。

「移民入來的人,高薪、高學歷、高技術,來港要即刻住,所以物業需求是即時的。」麥萃才指出,就算專才不買樓,租樓亦會推高租金收益,推動投資者入市,而且租賃市場變得旺盛,個別單位改賣為租,亦會減低放售物業數量,間接對樓價有正面影響。

本港持物業者多是中老年人

林一鳴亦認同,專才是支撐香港樓市的一股新動力。他表示香港樓市跟日本類似,7成物業由50歲以上的中老年人持有,年輕人不想買樓、中年人也沒有動力換樓。即使父母掏腰包給子女置業,但這些需求始終有限。因此本港樓市的購買力,很大程度上要靠內地人及專才。

不過,他發現近年內地人心態轉變,由以前愛買香港樓,現在則租樓為主,「以前十個裏面,七至八個想買香港樓,現在變到得兩三個。若他們認為香港跟內地城市生活情況越來越接近,為何不在內地買?在上海、深圳買,發展潛力或更好。」但林一鳴補充,即使買港樓的內地人比例降低,數量上仍然龐大,「未來每年十萬八萬個(移民),即使10個有3個買,也有3萬人,足夠支撐樓市不會大跌。」

擁兩層樓多住港島東

今次問卷調查,統計了受訪者在18區的居住分布,發現有意置業的無殼蝸牛,主要居於觀塘、沙田及葵青區,分別佔11.2%、9.7%及9.4%。

另一邊廂,有樓收租的市民分布不太一樣,擁有兩個或以上物業的「收租富戶」,多居於港島東、沙田及西貢區,分別佔12%、8.8%及8.6%。

調查也有了解市民對於政府或地產業界協助置業措施的意見,不論有意置業的無殼蝸牛,還是月入逾10萬元的高薪族,最多人希望政府可推動低息貸款,例如與金融機構合作,讓市民以更低成本置業;部分人士更建議,政府應准許市民提取強積金用來置業。

高薪族多盼按息可減少

另有準備置業的無殼蝸牛,期望政府可以加快房屋供應,令樓價回落;亦有人明言,要令市民對樓市前景有信心,「樓價跌唔緊要,最緊要平穩發展」。

而在月入逾10萬元的受訪者中,最多人希望按息可以減少,也有人建議政府為首置、年輕或新婚家庭等特定群組作出擔保,以解決首期不足的問題。

雖然樓市已撤辣,但很多中產仍希望進一步減印花稅,以及放寬按揭成數,「現時香港樓價仍然偏高,政府應容許銀行加大按揭的成數,讓市民容易上車」。不過,也有意見希望政府減少干預,「市場自然有調整能力」

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