股樓氣象│英國加息樓價再跌 一類業主最傷─呂宇健

英倫銀行上周宣布加息半厘，指標利率升至4厘，是2008年以來最高，亦是央行連續10次加息，對供樓一族影響極大。事實上，截至2022年12月，英國房價已經連續4個月下跌，同為2008年以來持續時間最長的收縮，市場普遍預計英國樓市今年出現明顯跌幅，當中我認為最受影響的會是一批50萬至60萬英鎊的貴價樓。

根據英國萊斯銀行（Lloyds Bank）早前估算，今年基本經濟假設情況下，樓價料跌約8%，最壞情況則要跌約18%。的而且確，近月不時都聽到當地有業主應付不到加息的開支而沽樓離場的個案，而我相信這些個案會集中出現於50萬至60萬鎊的貴價樓身上。首先，英國應該不會有太多人有能力以50萬至60萬鎊full pay買樓，目前非英國公民的按揭利息已升到5厘，即使英國公民亦高達4厘，假設50萬鎊物業做六成按揭，借30萬鎊，若果按揭息升到上6厘，每月只是還息都要還1500鎊。

再者，英國大約有85%的按揭貸款是「還息不還本」計劃，選擇這類計劃的業主，其現金流一般都相對不太充裕，加上本金未有隨供款減少，與其還廿年都只是還息無減過本金，倒不如用1500鎊租樓而將首期套現更佳，因此未來英國50、60萬鎊的貴價樓將會是跌得較深的一批。

至於一些細價樓反而抗跌力甚強，我說的是20萬鎊以下，有地、有花園、有裝修的物業，試想想，單單一塊土地，建好一間有三房的屋連裝修，起碼都要十幾萬鎊，所以基本上是成本價出售，相反，如果樓價再下跌，就不會有人願意起樓，因為成本都已經要20萬鎊，但卻賣唔到20萬鎊，點解要起呢？屆時供應量就會萎縮，在需求不變的話，樓價反而會上升。

最後是100萬鎊以上的超貴價豪宅，我的判斷是升跌不會太大，這些豪宅件件都是藝術品，而且業主大部分都是有能力full pay之輩，區區加幾厘的按揭息，影響有等於無。

呂宇健

資深投資者

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