股樓氣象│新啟德隨時成負資產重災區─呂宇健

金管局最新公布，去年第四季尾錄得12,164宗負資產住宅按揭貸款，較第三季尾的533宗爆升近22倍，創自2005年3月底後近18年新高，相信當中不少來自新樓盤。適逢政府有意在啟德世運道興建逾萬個「簡約公屋」單位，對附近的樓價勢造成影響，未來新啟德的樓價只會易跌難升，隨時成為負資產重災區。

新啟德的樓市向來是我最不看好的地區之一，供應量多之餘，供滿樓比率亦相當低，區內已有多個屋苑入伙滿3年SSD（額外印花稅）期，意味只要有持貨能力弱的買家劈價，對區內樓價的影響可以好大。猶記得時任特首林鄭月娥2019年在《施政報告》宣布放寬按揭保險計劃門檻，讓800萬元以下和1000萬元以下物業分別可借取九成和八成按揭（市場稱為「林鄭plan」），在新啟德區內售價800萬、甚至1000萬以下的新盤多數是一房、甚或開放式細單位，這些納米盤承接力低，以去年樓市的表現，跌價一成不足為奇，這班業主可能已經成為負資產一族。

雪上加霜的是，日前政府公布8個「簡約公屋」興建選址，目標5年提供3萬個單位，其中啟德世運道項目為大戶，提供約1.07萬個單位，區內業主喊得一句句，難怪近日有傳啟德各業委會將組織起來相討行動。整個新啟德當初曾被納入發展商業核心區（CBD），後來政府把區內商業用地改為住宅發展，檔次已經唔同哂，到現在竟然要興建簡約公屋，區內業主怎會唔擔心自己物業價格貶值。

地產建設商會就啟德簡約公屋議題舉行特別會議討論，人稱「堅叔」的商會執委會主席梁志堅會後表示，過去有提出反對改劃商業地改住宅用途（結果大家有眼睇），對於政府要於區內興建簡約公屋，堅叔只能無奈表示：「我哋都無得反對」。

事實上，新啟德興建簡約公屋不只令業主憂慮，發展商也唔會好過。利嘉閣早前預測今年全港將有約119個全新一手新盤可成為潛在供應，合共將提供約40,291個單位，創下自2005年以來年最多，當中啟德新區及跑道區，今年將有14個項目提供8592個單位，現在加上「簡約公屋」這個新概念，發展商如何定價將會更加頭痕。

呂宇健

資深投資者

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