專欄│姜濤首置買二手樓之謎─呂宇健

雖然去年中原城市領先指數CCL全年已累跌15%,但我目前仍然維持港股值博率一定高過物業投資回報率的看法,如果非要買樓不可的朋友,不妨參考姜濤近日1800萬元買入西環維壹一個海景兩房單位的操作,在抗跌力強的區份買入二手樓,而不是於新盤供應不絕的地區買新樓。
 
在股票市場,能夠印股票的叫莊家,理論上,能夠供應樓的發展商就是樓市的莊家,不過全香港約有160萬個要交差餉的私人單位,而全港十大發展商合共持有的單位儲備不足1.6萬個,持貨量不足1%,換言之,樓市根本沒有莊家可言,無莊家會有什麼問題?就是無人為穩,如果升市當然無問題,但跌市時就人發生「人踩人」,這個問題在新樓盤更易出現。
 
假設一個新樓盤,300多呎單位賣600萬元,選擇即供有一成折扣、即540萬元有交易,三年後有即供的賣家以成本價540萬元沽出一個17樓C單位,同則、同座向的16樓C單位估價即時變為540萬元,如果16樓C單位的業主選擇以建築期付款、即600萬元買入單位,做九成按揭上會,意味60萬元的首期已經total loss。
 
以上的例子於市道差時不難發生,事實上,市面很多銀行都不願做新樓按揭,因為她們都知道發展商開價高,不反映實況,直到三年的「額外印花稅」(SSD)期完結,市場有足夠的成交參考,才於二手樓參考估值反映。若果樓盤屬於納米樓,轉手率將更低,相當於細價股,只要有一個業主劈價出售,同一個則的單位就會大跌。
 
因此買樓最好揀選供滿樓比率高的大型屋苑,例如太古城、嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新村等,供滿樓比率超過七成以上,抗跌力最強。而我最不看好新啟德、將軍澳坑口一帶,以及新界大西北,其中未來十年樓宇新增供應,九成以上都在新界大西北,即使有北部都會區概念加持,但當樓市處於下行周期,供應多的地區的下跌力度一定強過平均的跌幅;同樣因為供應多,若發展商睇淡後市,都想盡快沽清手頭上的單位,免得繳納空置稅,一旦以貼近同區二手樓價開售,二手市場將即時冰封,二手樓業主想賣就要再平一、兩成,因而造成大跌浪。

呂宇健

資深投資者

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