专栏│姜涛首置买二手楼之谜─吕宇健

虽然去年中原城市领先指数CCL全年已累跌15%,但我目前仍然维持港股值博率一定高过物业投资回报率的看法,如果非要买楼不可的朋友,不妨参考姜涛近日1800万元买入西环维壹一个海景两房单位的操作,在抗跌力强的区份买入二手楼,而不是于新盘供应不绝的地区买新楼。
 
在股票市场,能够印股票的叫庄家,理论上,能够供应楼的发展商就是楼市的庄家,不过全香港约有160万个要交差饷的私人单位,而全港十大发展商合共持有的单位储备不足1.6万个,持货量不足1%,换言之,楼市根本没有庄家可言,无庄家会有什么问题?就是无人为稳,如果升市当然无问题,但跌市时就人发生“人踩人”,这个问题在新楼盘更易出现。
 
假设一个新楼盘,300多呎单位卖600万元,选择即供有一成折扣、即540万元有交易,三年后有即供的卖家以成本价540万元沽出一个17楼C单位,同则、同座向的16楼C单位估价即时变为540万元,如果16楼C单位的业主选择以建筑期付款、即600万元买入单位,做九成按揭上会,意味60万元的首期已经total loss。
 
以上的例子于市道差时不难发生,事实上,市面很多银行都不愿做新楼按揭,因为她们都知道发展商开价高,不反映实况,直到三年的“额外印花税”(SSD)期完结,市场有足够的成交参考,才于二手楼参考估值反映。若果楼盘属于纳米楼,转手率将更低,相当于细价股,只要有一个业主劈价出售,同一个则的单位就会大跌。
 
因此买楼最好拣选供满楼比率高的大型屋苑,例如太古城、嘉湖山庄、沙田第一城、美孚新村等,供满楼比率超过七成以上,抗跌力最强。而我最不看好新启德、将军澳坑口一带,以及新界大西北,其中未来十年楼宇新增供应,九成以上都在新界大西北,即使有北部都会区概念加持,但当楼市处于下行周期,供应多的地区的下跌力度一定强过平均的跌幅;同样因为供应多,若发展商睇淡后市,都想尽快沽清手头上的单位,免得缴纳空置税,一旦以贴近同区二手楼价开售,二手市场将即时冰封,二手楼业主想卖就要再平一、两成,因而造成大跌浪。

吕宇健

资深投资者

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