匯豐唱淡樓價明年跌7% 6大地產股剩兩隻值得買入

長實(1113)及新世界發展(017)近日先後出售本港的物業資產,被視為是釋出睇淡後市的訊號。匯豐研究昨日發表報告指,不再期望本港樓市復甦,預計樓價今年全年跌8%,2023年將進一步下跌7%;全線降低本港六大地產股的目標價,平均下調幅度達18.5%,並下調長實及恒地(012)的評級由「買入」降至「持有」,新世界則連降兩級至「減持」。

匯豐原本看好今、明年本港樓價各升3%,但現時有四大利淡因素,而且挑戰持續的時間比想像的要長,令該行不得不改變看法。第一,該行低估了加息幅度,導致借貸利率高於租金收益,使樓市缺乏吸引力;第二,本港經濟持續疲弱,而且沒有明顯改善的跡象;第三,近期新盤推出的銷售反應令人失望,預期未來幾個月中/高端市場的銷售可能會乏善可陳;第四,人民幣貶值導致內地買家購買力減弱

 

一圖看清匯豐對六大地產股最新目標價及評級:

新地為匯豐首選股,最新目標價107.6元,較原目標價下降8.4%,維持「買入」評級。

信和最新目標價11.4元,較原目標價下降1.7%,上調評級至「買入」。

九倉最新目標價22.3元,較原目標價下降8.6%,維持評級「持有」。

長實最新目標價49.9元,較原目標價下降17%,下調評級至「持有」。

新世界最新目標價20.5元,較原目標價下降38.4%,下調評級至「減持」。

恒地最新目標價24.7元,較原目標價下降37%,下調評級至「持有」。

 

匯豐預期,若美國加息幅度繼續上升,而且未來12個月沒有轉折點,本港樓價下跌幅度可能超過該行預期。不過,較樂觀預期本港樓市在明年下半年將「軟著陸」,如果經濟進一步惡化,預期屆時政府將「減辣」,例如豁免內地購房者買家印花稅(Buyer Stamp Duty, BSD),或有助給樓價部分支持。

地產股方面,匯豐指地產股截至9月底,今年平均跌幅約7%,跑贏恒指累跌16%,對地產股整體持謹慎態度,並傾向於
(1) 資產負債表強勁; (2) 盈利能見度高; (3) 更多潛在樓盤瞄準未來12個月的大眾市場; (4) 股息穩定性。該行首選
股為新地(016),維持「買入」
,指新地在六大地產商中,擁有最多針對大眾市場的新盤可於明年推售;及信和置業(083),評級由「持有」上調至「買入」,因為認為信置是市場上少數仍是具價值和防禦性的股票。九龍倉(004)則維持「持有」。

不過,該行下調三大地產股評級,包括長實及恒地(012)的評級由「買入」降至「持有」;新世界則連降兩級,由「買入」至「減持」,目標價由33.3元,大削38.4%至20.5元,以昨日收市價計,潛在跌幅有8.1%。

 

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