内房烂尾危机需8400亿解决 供应端出事 专家倡引入国企救亡

 

内房自2020年8月去杠杆至今已两年有余,房企陆续爆煲令市场对内房的信心一落千丈。虽然今年上半年多地推出房地产松绑政策,银行亦拓宽房企融资渠道,但今年7月爆发的“停贷潮”,再度引发市场对“中国式次按危机”的猜想。有分析员对本报称,中美两国房地产危机的成因有差异,美国次按危机为需求端出现问题,需要更长时间修复居民的资产负债表,而中国为供应端发生问题,可以通过调整供应端结构来解决,料不会蔓延成次按危机。记者 张又仁

对于中美楼市风波的成因,瑞银中国和香港房地产投资研究主管林镇鸿解释,美国爆发次贷危机前,购房者的杠杆率高而首期比例低,当局对金融机构监管放松,大量居民即使没有还款能力亦能做到按揭,当楼价下跌房屋变成负资产时,业主放弃供楼,随按揭塌方,“危机像滚雪球一样愈滚愈大,外溢各个金融机构”,金融系统无法提供流动性,“全部人都在卖楼冇人接盘”;反观中国,楼市风波主要为供应端发生问题,中国发展商的杠杆率在过去20年快速上升,尤其在2015年棚改之后,甚至高过美国开发商的杠杆率。

内地房地产数据研究平台、中指研究院2015年报告显示,截至2014年末,内地及在港上市的内房资产负债率均值在65.26至70%之间,处于合理区间,但官媒《新京报》近期统计50家上市房企的财报发现,截至2019年末,房企资产负债率已迅速推升至历年高位,半数房企负债率逾80%,而负债规模前十的房企更达到85至91%,远超80%警戒,而该数据尚未包括表外债。

中国银保监会主席郭树清曾将房地产泡沫,比喻为威胁金融安全的最大“灰犀牛”(即影响巨大但不获重视的潜在风险)。他指,美国2007年次按危机引爆金融海啸之前,该国房地产抵押贷款已经超过当年GDP的32%;而根据公开市场资料,中国2020年因楼市泡沫威胁金融稳定而要去杠杆时,房地产贷款存量占当年GDP的49%,接近半数。

对于内房面临的风波,林镇鸿称,若不处理,一旦楼价下跌亦会产生巨大的财富效应,但指供应端问题相对容易解决:一是弥补烂尾楼资金缺口,目前该项工作正在开展,各地政府陆续推出救市基金,惟银码不算大(详见另文),瑞银初步测算,2021年初至今年上半年,烂尾楼所占资金缺口达中国一年GDP的0.8%,至8400亿元人民币;二是调整房企架构,譬如让国企入场替代低信用民企,惟短期内仍要刺激物业买家的入市意欲和能力。

目前不少地方政府已经放开限购或限贷,同时推进“保交楼”,释放正面信息,刺激居民的买楼意欲;银行亦有序下调贷款利率,减轻按揭负担。克而瑞数据显示,今年首八个月全国累计有83个城市放宽限贷,另有内媒统计今年上半年至少有36个城市松绑限购。虽然多地先后推出宽松政策“谷”楼市,但未传导致市场端,住房和城乡建设部政策研究中心前主任秦虹指出,内房市场跳出底部仍有难度,主要受制于开发商爆煲、债务违约等事件的负面冲击,及居民对收入预期的影响。

消化房地产泡沫措施方面,林镇鸿透露,从美国和日本的经验可见,对于物业买家杠杆率和首期比例的管控、“以时间换取空间”及将工具掌握在自己手中很重要。其中,时间换取空间意味着暂缓楼价升幅,降低买家对楼价的预期。虽然中国早在2016年底已经提出“房住不炒”,唯独是开发商的杠杆高于美国、日本,又有较多表外债,因此当局管控开发商负债率“需要小心行动”,一旦降负债降得太快,开发商容易发生违约,部分境外债多又难展期的开发商,亦很难降低负债。同时,由于楼市与利率紧密相关,利率话语权亦需要掌握在当局手中。中国当局对这三项工具把控较为严格,料房地产行业仍能健康运行。

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