英镑危机｜港资买英国楼收租赚息蚀价 长实一招保平安

英镑减税方案触发汇价大泻，英镑于周一（26日）见过有纪录以来新低。过去几年不少发展商积极收购海外资产，到英国寻求更高收租回报，但现时以港元计算后随时“赚息蚀价”。《星岛头条》盘点英国发展的“收租佬”，其物业因汇兑带来显著贬值，部分顿时在帐面损手，但其中长和系虽然有一定英国资产的比重，但李氏父子上半年一项“神操作”，在惊涛骇浪市况中成功对冲风险。

投资者周一大量抛售英镑及英国国债，令英镑兑美元一度低见1.035有纪录以来新低，英镑兑港元亦穿8.2算，见8.1471。不少港资企业在英国的投资物业用英镑收租，但以港元入帐后，回报立即大打折扣，在3月底英镑兑港元时见10.295，而6月底汇率为9.556，目前货币最多已分别累贬21%及15%。

领展要收多两年租补英镑损失
在进军英国收租的港资地产商中，最新名单为领展（823），为分散风险，在2020年下半年收购英国伦敦一座17层高办公室物业The Cabot，当时最终总代价为3.679亿英镑，折算约37.53亿港元。

领展的英国收租物业以今年3月底计算，价值约为3.75亿英镑，在两年间升值约2%，但英镑大跌后，目前价值折算港元为30.56亿元，当初用港纸收购已帐面损失7亿元或19%。以上年度英国租金收入3.4亿港元计，要多收两年租才能弥补汇兑损失。

大刘投资11年 英国物业升值清零
另一家大举进入英国的企业为“大刘”刘銮雄家族持有的华人置业（127），该企曾在2011年已斥资折算4.65亿港元收购英国伦敦黄金地段的物业River Court，其后在2016及2017年，合共大手以折算51.6亿港元再扫伦敦3处物业，前后花费56.3亿港元，多年来获得丰厚租金。

中期报告显示，截至今年6月底，华置的英国持作投资物业估值为39.61亿元，兴建中物业估值为25亿元，合共64.6亿元，但以周一英镑汇价最低位计，有关价值已贬至55.1亿元，与最初买入价相比，轻微蚀2%。

一览发展商海外投资物业
 

领展2020年首度进军英国，收购The Cabot，当时总代价3.679亿英镑。（图片来源：领展）

The Cabot以当时汇率折算37.53亿港元，至今已轻微升值，惟英镑大跌后，最新估值折算为30.56亿港元，帐面跌19%。（图片来源：领展）

华置2011年收购伦敦River Court一带项目，今年藉集团成立100周年，将项目重建及活化，其中一座建筑将更名为Evergo Tower，借此纪念过去与爱美高集团合并的历史。（图片来源：华置）

华置2016及2017年再大手扫英国物业收租，连同River Court，总共花费56.3亿港元。这些英国资产最新估值折算55.1亿港元，意味多年来价值回到入场价。（图片来源：华置）

长实今年3月出售英国伦敦写字楼5 Broadgate，收12.1亿镑，连同期间租金收入、物业升值及有关投资的对冲利润，总回报达45%，成功抗贬值。（图片来源：5 Broadgate）

长实及早套现 财息兼收
在英国举足轻重的港资企业，要数本港首富李嘉诚创办的长和系，早年大举进军英国，于当地拥有大量资产，包括电讯、基建、能源、地产等项目，因此英镑汇兑风险对其业务尤其严重。今年中期报告显示，长和（001）的英国业务占总收入16%，EBITDA比例为21%；而该集团的资产净值为6508.5亿港元，当中21%来自英国业务，即约1367亿港元，有关资产以最新汇计已降为1165亿元，减少约202亿元。

不过，若以收租生意计，李氏父子却再胜一仗，皆因长和系的投资物业主要落在长实（1113）身上，而本身于英国的租金收入来自英国伦敦写字楼5 Broadgate及英国酒馆Greene King。不过于今年3月，长实已早著先机，对外出售整个5 Broadgate物业，作价12.1亿英镑，较2018年收购价10亿英镑，大赚21%，如计及期间租金收入及有关投资的对冲利润，总回报达45%，成功避过3月至周一汇价下跌21%的损失。
 

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