新移民買樓收租與報稅須知

【抵埗攻略】安省的房地產業非常發達,在金融投資的風險較大的情況下,很多手頭充足的新移民以至老移民,會選擇房地產投資,不單保本而且可以用來作爲房屋出租,從而得到長期收入的保證。

一般來講,房屋出租可能會有三種模式:自住屋分租(租出地下室或個別房間),整個房屋租出去,或將整個大廈單位出租。

自住屋分租(租出地下室或個別房間)

很多大多地區的屋子,無論是買下來還是買下之後進行裝修,都會看到一類分門出入的地下室單位。業主會在地下室設置厨房、浴室、洗衣房、小客廳等等,在屋子的側面加一個入口給租客獨立出入,並可能把其中一個車位劃給租客。在這種設置下,租客不會和業主直接見面,生活也不會有太多衝突。另一個模式也可以是,業主把其中一個房間劃給房客,共用公共空間和浴室。這種模式可能適合年輕的業主房客,或者整間大屋空間較大的業主,以確保生活之中不會太多衝突。

通常這種模式的租房會包水電暖,網絡和停車位。價格則要看地段,附近的公共設施,商場和交通便利程度。

整間房屋出租

整間房屋出租可以分成一間屋租給一個家庭,或者把房間劃分開來分別租給單身人士或留學生。

後者是比較常見的出租模式,通常業主會對每個房間的大小和配置定價,每次有租客離開,就要重新去找新租客。租給一個家庭的話簡單很多,但靈活性小些。這類的租房模式一般包車位。一個家庭全租一間屋的話,可能會商量好讓租客自己出水電暖,網絡,但分別出租給單身人士,因爲人口流動比較大,很可能要業主自己出水電暖。網絡可以建議租客自費,因爲學生使用網絡經常有折扣,即使有人搬走也很容易把賬戶過給另一個人,或讓另一個學生開賬號。

整個大廈單位出租

和房屋出租一樣,一個單位可以分別租給兩個單身人士,或一個家庭,或一對情侶。作爲大廈單位的業主支出會比較多,除了地稅還有管理費和車位,租客會出網絡和額外的停車費(如果業主只有一個車位,有可能可以租額外的車位)。

租房的正式程序是讓未來的租客看過房子/房間的設備,問租期要求,價格,包什麽費用,幾時入住,然後雙方簽下合同,商量搬家的日期和幾時給鎖匙。從面談租客到正式搬入通常是一個月左右,但只要雙方都同意了時間和條件,那隨時可以入住。正規的租房要求是長租的租客需要至少租1年,到期後合同會以月爲單位的延續生效。業主可以一開始收下第1個月和最後1個月的租金,等租客正式提出要搬走,那最後一個月就不收租。每年安省會規定房租上升的百分比是多少,法律上規定不能加租超過那個數額。

也有很多業主房客之間不會正式簽合同,不會説好租期多久。這麽做並非不可以,只是到出問題的時候缺乏法律上的保護,最後仍是業主個人決定要不要承擔風險。

租金以及報稅

安省有很多中文和英文的租房廣告,如果想知道自己的物業市價,可以參考網上同一地段,差不多面積的房子租金是多少來定價。租金並沒有一個固定的範圍,但一旦有一個固定租客,每年加租金的範圍就會被限制,直到有新的租客入住才能重新稍為大幅度的加租金。

很多私下收租客的業主通常會叫房客報稅的時候不要報租金支出,因爲他們自己不想報租金收入並且被徵稅。從法律和保障方面考慮,是不可以那麽做的,就像常識來説不建議業主完全不擬合同的收房客。

作爲業主如果決定報稅,其實有很多支出是可以抵消掉租金的收入,而大量減少純收入。

擧個例子,假如一個屋子裏只有一個業主和一個租客,兩個人公用空間所有設施都是對半分的,那麽這個屋子一年的地稅、水電暖、網絡、貸款的利息、保險和任何的維修費用的其中一半都可以抵收入;如果房客是租地下室,而地下室剛好是整個屋子的1/3大,那所有費用的1/3可以用來抵收入。如果是住大廈公寓的,那管理費、地稅、貸款利息、保險以及任何自己出了的費用可以作爲支出抵收入。

實際的報稅計算可以理解為,假如一年的租金收入是1萬元,而各種費用是4千,那真正會被打稅的收入部分祇有6千。

處理與租客之間的衝突

大部分業主和租客之間的衝突都是可以兩方之間解決的,同住的業主租客常見的衝突大概有家裏暖氣冷氣的溫度,用水用電的規律,車道是否有清潔,生活習慣不同等等。

安省的電費收費有兩個模式,一個是按高低使用峰期收費,這種模式在晚上7點之後會比較便宜;一個是統一收費,不算高低峰。如果選擇了第一種模式,可以和租客商量盡量在7點後才洗衣服、使用焗爐等等,如果不能和租客達到共識,也許第二個模式比較簡單,省得爭執。

公用場所的清潔多數是業主的責任,除非已經事先劃好兩方各自負責的區域。當然,如果租客吃完飯不洗碗堆洗碗池裏,這更多是生活習慣問題,需要兩方溝通。

住地下室的租客可能因爲房間缺乏陽光而冬冷夏涼,由於過去有很多租客投訴過家裏的暖氣不夠,現在法律規定,租客的單位必須在每年9月到6月保持在攝氏21度以上,夏天保持在攝氏26度以下。這不是指整個家的溫度是21度,而是租客的睡房需要有21度。

欠租和收樓

最常見的衝突恐怕是無法付房租的問題。假如發生了租金,搬遷日期一類的糾紛,最後兩人之間無法達成協議,安省有設置Landlord and Tenant Board (房東和房客委員會)來調解糾紛。注意這是個漫長的協調過程,從業主通知租客需要委員會進行協調,到排期去協調都要差不多2個月,期間如果租客給了租金就只能取消協調,但無法避免下次重複出現同樣的問題。偶爾會有拖租半年到一年都沒辦法趕走租客,以及房子大面積被破壞沒辦法追回損失的故事。

之前説到沒有合同法律保護不全主要會反應在此處,沒有合同,也就是只能看委員會相信誰的説辭,期間會出現很多「當初不是那麽商量好的」情況,導致問題往後拖。由於多倫多已經出現嚴重的住房不足的問題,委員會一定程度會偏向同情租客,如果租客有意思要交租或已經交了部分租金,委員會通常不會下令讓租客搬離。即使下了決定許可讓業主踢走租客,也不是馬上就能讓他們搬走。所以在租房方面,千萬要考慮好找適合的人做租客,出租時可以要求租客提供信用歷史,咨詢他們的工作是什麽,是否有穩定的收入。由於可能是長期一起居住或相處,找差不多文化背景的人或許會更方便溝通和協商。

希望業主們都能順利找到適合自己的租客,自己的工作之外也有一份額外收入保障生活。

(圖:Pexels) T06

share to wechat

延伸閱讀

share to wechat

延伸閱讀

全國周二新增13,900宗新冠病例 180死

柏文發生火警 住戶須疏散 2人受輕傷

有片|人工智能「牙刷相機」 監測牙齒牙肉健康

多倫多17分鐘內發生2宗傷人案 1男1女受重傷

都市網新聞