新聞追擊|流浮山一帶多棕地礙住宅發展

  (星島日報報道)流浮山一帶現時為港人休憩勝地,惟根據政府早前公布的北部都會區發展策略,該區日後有機會增建多達七萬個住宅單位,未來發展將會大變天。地產界人士估計,流浮山背山面海,參考赤柱一帶的規劃,料會以中低密度形式發展。不過,本報翻查新界棕地使用及作業現況研究提供的資料,留意到原來白泥、天水圍及流浮山一帶,現時共有多達九十公頃的棕地,當中近三分之一用作露天貯物,而本報實地觀察再發現,當區的不少棕地均位於流浮山道及深灣路等主要公路附近,其中前往白泥的其中一段只有單程路。地區人士分析,政府需要另覓地方安置相關作業者,否則勢成區內發展的阻力,並需要大規模擴闊原有道路,始能增建住宅。

  國務院早前公布《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》後,港府隨即研究興建鐵路連接本港洪水橋與深圳前海,打通兩地的發展脈絡。政府早前公布的北部都會區發展策略曾形容,流浮山至白泥一帶背山面海,仍有大量可用的土地資源,加上政府擬於流浮山設一個分站,並探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統,勢將流浮山打造為一個發展重鎮。

  港府早前估計,把流浮山及尖鼻咀一帶土地納入洪水橋/厦村新發展區範圍,可新增四萬七千至五萬二千個住宅單位供應,而流浮山至白泥一帶,有潛力供應約一萬五千五百個至一萬七千五百個住宅單位。換言之,流浮山一帶日後可最多增建七萬個單位。

  資料顯示,尖鼻咀至白泥現時主要依靠兩條路接通,當中白泥至流浮山由稔灣路貫穿,至於流浮山至尖鼻咀則由深灣路貫穿。據本報記者日前於區內所見,這兩條道路將區內發展分隔為兩部分,當中以道路的西北部分,鄰近臨海位置,區內不乏淺灘,故亦有候鳥棲息,假日亦會吸引市民摸蜆,生態價值較高,有不少農莊及果園等。

  至於相關道路的東南位置,據本報早前實地觀察,留意到區內不乏平坦用地,現時有大量棕地作業,故亦有不少大型貨車出入。本報記者於流浮山啟程前往下白泥,原定的車程僅約二十分鐘,惟因應區內有大量貨櫃車出入,路面相當擠塞,致行車時間延長至約四十分鐘。

  本報亦翻查發展局「新界棕地使用及作業現況研究」的資料,留意到根據二〇一七年八月至二〇一八年十月期間的土地狀況,白泥、天水圍及流浮山一帶,合共約有九十公頃的棕地。資料亦顯示,天水圍及流浮山一帶約有六十四公頃棕地,現時大多用作物流及貨運作業,以及露天貯物用地。至於白泥則有約二十六公頃棕地,當中近一半為露天貯物用地。地產界人士指出,因應政府在進行相關研究後,除了位於流浮山的沙江圍用地外,其他用地均未有研究改劃作棕地發展,故相信區內棕地作業仍然持續。

  曾於區內有工程項目發展經驗的資深產業測量師黃雍盛指出,預料區內未來的發展,亦會以現時的流浮山海鮮坊一帶為中心,然後再透過自動捷運系統向兩邊伸延,因應區內有大量棕地作業,故相信政府未來或需大量收地以加快發展。他建議,政府可在行政措施上入手,以協助區內棕地作業者「遷移」,例如發展局轄下短期租約用地,可優先讓區內作業者租用,讓他們可以及早搬遷;同時若區內作業者自行覓到其他用地,政府亦可為他們提供支援,讓他們可加快處理城規流程。

  黃雍盛指出,若政府銳意加大區內發展,將需要大規模擴闊區內道路,亦需處理渠道及水電接駁等設施,故將需要投入相當多資源,惟一旦相關基建能夠落實,料相關發展潛力將會釋放。他認為,政府可以就區內發展,參考赤柱一帶的規劃情況,沿岸一帶保留其生態價值,讓市民旅遊觀光,至於稔灣路東南的用地,部分現時發展作棕地,則可進行中低密度發展,料樓高可建十多層。

  元朗區議員鄧家良指出,流浮山一帶靠近前海,同時亦靠近位於深圳的「一地兩檢」口岸,有地理優勢,當區居民均表示歡迎,希望未來能原區安置和就業,減輕外來交通壓力。

  政府有意全面優化及整治流浮山的餐飲和旅遊設施,保持海鮮蠔港的小鎮風貌,為大量增加的居住及工作人口,提供優質及具地方特色的餐飲休閒服務。業界建議,政府可在現有海鮮舫的基礎上,向兩邊的海濱位置伸延發展,將該區打造為恍似尖東海傍的大型旅遊景點。

  流浮山一帶現時發展以海鮮舫為中心,區內以海鮮市場及餐飲設施聞名。據本報記者日前於流浮山現場所見,漁民每日均會將大量海鮮產品運往碼頭,吸引市民遠道由市區前來購買;同時亦有不少於附近觀光的市民,前來享用海鮮食品及購買紀念品等。

  產業測量師黃雍盛指出,區內現時已經為一個成熟的旅遊景點,本身已有其經濟價值,因此建議政府當局應在現有的基礎上發展。他稱,按照現時區內情況,建議海鮮舫及附近一帶旅遊點有必要保留,然後海鮮舫外的巴士站則需要進行擴建,然後再於對開的位置才興建新式發展,從而將城鎮及鄉郊的「味道」分隔,同一區內產生兩種不同風味的環境,同時亦各具特色。

  熟悉區內發展的元朗區議員鄧家良憶述,二〇〇九年規劃署曾欲將流浮山發展成海岸,惟計畫最後不了了之。他形容,現時流浮山恍如「一片死海」,並指自己與居民一直等待區內發展,「已等到麻木」。他坦言:「十年後,我都唔知喺唔喺到,但今日的民意覺得有規劃發展才有進步,希望政府盡快落實細節。」他建議,當局可參考尖沙嘴東部的海濱長廊,擴大和美化流浮山沿海範圍,將其變成新一個大型旅遊景點。

  鄧家良指,流浮山鄰近深圳一地兩檢口岸,擁有地理環境優勢,加上港深西部鐵路涵蓋流浮山、廈村、洪水橋等地,有完善的交通網絡,故相信若有完整管理規劃發展,能帶來一定的經濟效益。至於環境方面,他指雖明白紅樹林有保育價值,但任由其繁殖生長同時,亦惹來大量蛇蟲鼠蟻和囤積垃圾,一直困擾着居民,因此認為必須平衡保育和居民的需要。

  流浮山與深圳前海發展區僅一灣之隔,政府有意於區內建立規模媲美數碼港的地標性創科設施,例如創新孵化中心等。據創科界人士分析,因應流浮山與內地僅一灣之隔,惟卻有兩套完全不同的法律體系,當中香港的法律採用普通法,業界普遍認為對於知識產權的保障更大,故相信只要流浮山一帶的鐵路體系進一步完善後,將吸引需要與內地企業洽商,同時需要進行大量創科研發的公司進駐。

  創新及科技局局長薜永恒早前表示,將於流浮山建立媲美數碼港的地標性創科設施,佔地約五公頃。據悉,當局期望能匯聚各實驗室力量一同研發,預料可與一灣之隔的前海現代服務業,產生協同效應。據創科界人士分析,因應流浮山與內地僅一灣之隔,惟卻有兩套完全不同的法律體系,當中香港的法律採用普通法,法律條文源於過去發生的事情,對知識產權的保障,將更有助於新興產業的發展。

  雲端與流動運算專業人士協會數字經濟委員會主席邵志堯表示,由於創科行業的精神在於不斷研發新技術,因此在行業的發展的過程中,需要在法制上得到知識產權的保障,才可推動業界不斷進行研究。他稱,因應流浮山的地理優勢,相信將吸引需要與內地通商的創科公司進駐,以香港為基地,再向內地城市拓展生意。

  邵志堯稱,區內另一賣點為屬於新發展區,相信租金水平亦會較低,有助減低企業的租金成本,有助創科公司集中資源發展新技術;他預料,本港未來將會發展成新格局,流浮山一帶成全新創科中心,而中環一帶則保持為傳統商業區。

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