油旺“大翻新”划五重点发展区

邻近朗豪坊的旺角街市将成为一个供市民及游客汇聚的新景点,透过在一个特色市集大堂内整合周边的小贩摊档,重现“街”的氛围,并加入餐饮和零售,构成一个休闲和社区地标,体现地区文化和特色。 邻近朗豪坊的旺角街市将成为一个供市民及游客汇聚的新景点,透过在一个特色市集大堂内整合周边的小贩摊档,重现“街”的氛围,并加入餐饮和零售,构成一个休闲和社区地标,体现地区文化和特色。

  (星岛日报报道)市建局重建油麻地及旺角地区研究讨论多时,终现具体方案。局方早年于研究当中根据发展密度、设计人口规模和对资源的影响,制定了“正、负、零”三个概念蓝图方案,最新决定是采用当中的“正”方案,即相比现有分区计画大纲图所订定的限制,尝试增加一亿方呎的住宅及非住宅楼面,将区内人均居住面积由一百九十四方呎,增加至二百三十七至二百八十方呎。局方又建议在两区划出五大重点发展位置,包括在花墟径附近兴建大型水道公园,活化油麻地果栏成旅游景点,兴建多层大厦重置现时果栏的批发作业等。

  市建局正式完成油麻地及旺角地区研究,研究范围内的三千三百五十幢现有楼宇中,约六成五的楼龄超过五十年。其中四成七的楼宇状况为“欠佳”、“失修”和“明显失修”;三成七为“三无”大厦。至二○四七年,约八成的楼宇楼龄将超过七十年,预计新建住宅单位的数量将远远落后于现有楼宇的大规模老化。发展局向立法会提交的文件显示,研究范围的重建步伐缓慢。在过去二十年,当局只签发了五十三份入伙纸,剩余建筑楼面面积只有约为百分之七,分散在研究范围内较小的地块,超过八百幢楼宇无重建潜力或其重建潜力为负数。

  研究根据发展密度、设计人口规模,以及对资源的影响,制定了“正、负、零”三个概念蓝图方案。其中“正”方案,即是重点促进经济增长,在基础设施和规划容量的限制之下,增加一亿方呎的住宅及非住宅楼面。

  发展局表示,政府大致欢迎研究提出的建议方向,并会采纳“正”方案作规划愿景,为日后逐步改划分区计画大纲图等提供指引。

  油旺研究亦将两区分为五个“市区更新潜力地区”,例如旺角东及西会成为“动力商贸区”、油麻地 会成为“历史文化生活区”,而五个潜力地区下再设五个发展节点,即日后区内重点发展的所在位置,均位处策略性位置,交通便利,与港铁站的距离属可步行范围内。

  其中,市建局建议将现时位于花墟径的水渠改建为水道,供市民消闲康乐之用,并兴建大型水道公园、改建界限街游乐场及于界限街兴建新的政府综合大楼。局方亦拟在旺角东的门户位置建立一个综合性混合发展,并在该项目入口处,面对亚皆老街位置兴建一个大型露天广场。市建局亦打算在位于旺角西的门户位置,邻近朗豪坊的旺角街市将成为一个供市民及游客汇聚的新景点。研究建议透过在一个特色市集大堂内整合周边的小贩摊档,重现“街”的氛围,并加入餐饮和零售,构成一个休闲和社区地标,体现地区文化和特色。

  至于备受关注的油麻地北油麻地果栏,市建局则建议把拥有丰富历史、文化及建筑价值的油麻地果栏活化成为一个具特色的旅游景点,同时保育其特别价值。果栏毗邻巧翔街的一幅用地将兴建一幢多层的商业大厦,其基座用作水果批发市场,以重置现时果栏的批发作业。现时果栏的建筑群则将保留作水果零售和其他与旅游相关的用途,在果栏以南的土地则用作兴建新的精品酒店、休憩空间和艺术及文化用途。

  局方亦建议油麻地南西九龙门户作综合发展,该处位于西九龙站及柯士甸站旁,并为多条铁路的汇聚,研究建议提供高端甲级写字楼、零售商业、酒店、文化艺术及住宅等混合用途。该处将发展成为受欢迎的汇聚点,其新地标发展项目将是西九龙和尖沙嘴的延伸。

  市建局估计,全面实施概念蓝图后,可优化研究范围的发展潜力,并可带来公众利益,包括将人均居住面积由一百九十四方呎,增加至二百三十七至二百八十方呎;将休憩用地供应由目前欠缺一九公顷,增至拥有三公顷至八公顷的盈余;以及减少两成一至两成二的道路空间,以提升环境质素及易行度。

  旺角和油麻地的住宅向来多属私楼,但两区用地日后经过“执位”后,这格局有望打破。市建局指在油旺研究范围内,目前只有一小部分公营房屋,局方会在整合街区发展范围内寻找合适的地盘,以“港人首次置业”的形式,兴建资助房屋。有关选址均有便利的公共交通,并邻近政府、机构或社区用途设施。至于实际的供应数量,局方指将按资源情况、技术可行性和政府政策而定。

  市建局又提到,在研究范围内,有超过四百幢楼宇的现有地积比率已达规定的最高许可水平相若,以及有四百幢楼宇的地积比率已超过其上限。

  在现有机制下,在原址重建这些建筑物在财政上并不吸引或不可行,但透过地积比率转移,可容许将“送出地盘”的建筑楼面面积转移到“接收地盘”,增加重建潜力和有利市区重整。

  局方表示,政府现时倾向在市建局确实指定地盘的建议后,以行政方式或《城市规划委员会指引》公布“送出地盘”和“接收地盘”的选址,以供业界参考。当相关业主提出需要改划这些选址或提交规划申请的重建建议时,政府会为选取的“接收地盘”和“送出地盘”进行修订分区计画大纲图。

  油旺研究亦提议屋宇署提供额外楼面面积或建筑物总楼面面积宽免,以提供诱因鼓励实现有利市区规划的特定目标。这些目标可包括提供高于政府规定的额外休憩用地,地盘整合及改善整体环境和提高连接性的良好设计,如行人通道、地下广场、空中花园和柱廊设计等。

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